D’un point de vue TVA, le principe de base lors de l’achat d’un bien d’investissement en société est le suivant:
- La TVA payée lors de l’achat d’un bien d’investissement est immédiatement déductible dans la mesure où ce bien est utilisé dans le cadre de l’activité économique.
- Si le bien d’investissement n’est plus utilisé pour l’activité professionnelle de l’entreprise ou si sa destination est modifiée, la déduction de la TVA doit alors être revue. C’est ce que l’on appelle la ‘révision TVA’.
- Pour un bâtiment, la révision porte obligatoirement sur 15 ans. Il faut alors rembourser la TVA déduite en amont pour la période restant à courir.
- Il est question d’une modification de la destination lorsqu’un bien d’investissement qui est d’abord utilisé pour une activité assujettie à la TVA est ensuite affecté à une activité exemptée de TVA. C’est le cas lorsque l’on donne ultérieurement en location un bâtiment (ou une partie de celui-ci) qui était d’abord destiné à l’activité professionnelle.
- La location d’immeubles est en principe une activité exemptée de TVA. Cela implique dès lors une révision de la TVA dans le régime normal.
Afin d’éviter de devoir rembourser la TVA qui a grevé l’acquisition de bureaux, il est possible d'opter pour le régime de la taxation de la location immobilière.
En voici les principaux aspects :
Depuis le 1er janvier 2019, la TVA est peut être due en cas de location de biens immobiliers dans 3 cas de figures :
1. Location longue durée : lorsque le preneur et le bailleur optent pour une location avec TVA;
2. Location de courte durée : de biens immobiliers ; c’est-à-dire pour les biens loués sur une période de moins de 6 mois ;
3. Location d’entrepôts : en cas de location d'entrepôts.
Dans ce régime de taxation optionnelle, il y a des conditions à respecter :
· Bien neuf : Le bien immobilier doit être relativement nouveau, car le bailleur ne peut pas avoir payé de TVA sur ce bien avant le 1er octobre 2018.
· Contrat de bail : le bailleur et le preneur choisissent ensemble de soumettre la location à la TVA. Ils doivent pour cela reprendre une déclaration pro fisco dans le contrat de bail.
L’option vaut pour toute la durée du contrat.
· Preneur : C’est une relation B2B exclusivement. Par ailleurs, il est requis que le preneur utilise le bien immobilier pour une activité économique taxée (i.e. utilisation à des fins professionnelles). Ce qui veut dire que le preneur est un assujetti à la TVA (ordinaire, exonéré, mixte ou partiel) qui utilise exclusivement le bâtiment pour son activité économique dans le champ TVA (l’usage professionnel est à 100% ; il n’y a pas d’usage privé).
Le preneur ne peut donc pas être un particulier (sauf exceptions) ou un non-assujetti (holding, pouvoirs publics).
· Aspects TVA:
- Bailleur : L'avantage pour le bailleur est évidemment que la TVA qu'il a payée en amont devient déductible.
- Preneur : La TVA sur le loyer est donc également déductible dans le chef du preneur.
· Sans services : Le régime s'applique uniquement à la location passive (donc la location pure et simple d'un bien immobilier, sans services annexes).
· Terrain : Le régime ne s'applique pas aux terrains. S’il y a location d’un bâtiment avec terrain, le prix pour les deux peut être soumis à la TVA. Un terrain loué seul ne permet d’opter pour la taxation.
· Révision TVA: Comme expliqué ci-dessus, si la TVA ayant grevé des biens d'investissement a été déduite et que ces biens cessent ensuite d'être utilisés à des fins professionnelles, il convient de procéder à une révision de la TVA. En principe, cela veut dire que si le preneur s'en va, il faut procéder à une révision pour la période où le bâtiment reste inoccupé.
Cependant, et moyennant le respect de certaines conditions, Il ne faut pas procéder à une révision si le bâtiment n'est pas loué pendant un certain temps. Mais le revers de la médaille est que le délai de révision n'est alors plus de 15 ans, mais passe à 25 ans.
Le bailleur ne doit pas procéder à la révision en faveur de l’État dans les circonstances et aux conditions suivantes:
1. pour la période au cours de laquelle le bâtiment ou la fraction de bâtiment est resté(e) inoccupé(e) avant un premier bail soumis à la TVA ou entre deux périodes de location avec application de la taxe, et ;
2. pour autant que le bailleur de bonne foi démontre de manière raisonnable qu’il a toujours eu l’intention de louer son bien avec application de la TVA et ;
3. qu’il a fait les démarches nécessaires à cet effet, mais que ce bien est néanmoins resté inoccupé du fait de circonstances indépendantes de sa volonté.
Finalement, il faut noter que l’introduction de la taxation optionnelle n’a pas d’incidence sur les exceptions obligatoires existantes à l’exemption pour location immobilière, telles que la location d’emplacements pour véhicules. En effet, la location de parking est et reste toujours soumise à la TVA.
Notre avis: Le régime de la taxation de la location immobilière peut s’avérer intéressante dans la mesure où la TVA payée lors de l’acquisition de l’immeuble neuf peut être récupérée. Il permet également d’éviter une révision TVA dans les cas d'un vide locatif (sous conditions). Par contre, la période de révision est bien plus longue avec ce régime et peut s’avérer handicapante si elle n'est pas en adéquation avec la stratégie de l'entreprise.
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